Udvidelse af 4-sals lejligheder mod loft

5 Februar 2018 – Skitseprojekt

Kære Alle

Som lovet ved generalforsamlingen er skitseprojektet for udvidelse af 4 sals lejlighed til at downloade her (download kræver at du er logget ind).

Husk at dette er et skitseprojekt. Dvs. at der ikke er givet tilladelse til nogen form for aktivitet. Snarere er dette en plan over hvad vi som foreningen skal forvente er muligt. Næste skridt er at nedsætte et udvalg som kunne være interesseret i at forfølge dette projekt, vurdere om der er ønske i foreningen at gå videre med projektet og konstruere et forslag til generalforsamlingen i 2019 med plan og budget.

Hvis du kunne tænke dig at være med i dette udvalg, så skriv endelig til cdesler@sojlegaarden.net og så kan du høre mere og komme med på vores mailingliste.

For at undgå at have to store projekter kørende i foreningen samtidig, regner vi med først at starte projektet op, når altanprojektet nærmer sig sin afslutning i år.

 

Med venlig hilsen

Mathias Kelly og Claus Desler

Generalforsamling

Den 25 Januar afholdtes foreningens generalforsamling. Selvom der vil komme et mere udførligt referat er her en kort oversigt over aftenens beslutninger.

 

  • Forslag til vedtægtsændringer blev vedtaget. Forslaget skal endeligt vedtages ved en fremtidig generalforsamling
  • Bestyrelsens forslag til omlægning af lån på 10 millioner kr fra 2% til 0.5% fastforrentet lån blev vedtaget
  • Beboerforslag om midler til undersøgelse vedrørende udbygning af foreningens nederste loftetage til beboelse, blev vedtaget
  • Vedr. beboerforslag om cykelparkering og lys ved postkasser, så vil bestyrelsen se hvad der er muligt
  • Vedr. beboerforslag om skærpelse af tonen overfor overdreven larm og gener ved fest i foreningen, blev der nået en enighed om at bestyrelsens nye linje er tilstrækkelig

** Opdateres når der foreligger et mere komplet referat **

Den nye hjemmeside

Velkommen til foreningens nye hjemmeside!

Denne hjemmeside er tiltænkt at være et virtuelt samlingspunkt for foreningens beboere, hvor man nemt kan finde de oplysninger man skal bruge, kommunikere med bestyrelsen og foreningens andre beboere, samt tilmelde sig ventelister og andet.

 

Hvad var der galt med den gamle hjemmeside?

Den gamle hjemmeside var ret begrænset og blev primært brugt som dokumentarkiv. Det var ret omfattende og potentielt dyrt, at tilføje ny funktionalitet til den gamle hjemmeside og endelig var hjemmesidens sikkerhed kritisabel. Med den nye hjemmeside kan hver beboer få sit eget login og deltage i diskussioner på hjemmeside. Flere avancerede funktioner er tilføjet og flere fremtidige funktioner er på vej.

 

Jeg har fundet en fejl / Jeg har et forslag til hjemmesiden

Hjemmesiden er ny og lider helt sikkert af børnesygdomme. Hvis du har fundet en fejl, eller hvis du har en ide til hjemmesiden, så skriv det endelig her

Altaner i foreningen

Opdatering d. 13 April 2018 – Punkter fra første beboermøde

 

Nedenfor er punkter der blev diskuteret ved beboermødet d. 3 April. Læg mærke til at dette ikke er et egentligt referat, og at der sagtens kan optræde misforståelser.

Da BoligExperten ikke havde mulighed for at deltage i beboermødet, vil spørgsmål om økonomi vil blive gennemgået ved fremtidigt beboermøde med BoligExperten. Generelt følger projektet de rammer som blev aftalt ved generalforsamling

 

Statiske beregninger er indsendt til kommunen af entreprenør den 1 marts. Disse skal godkendes før at konstruktion af altaner kan starte. Kommunens behandling forventes færdigt om 1-2 måneder, men er afhængig af ekspeditionstiden (servicemålet er pt. 60 arbejdsdages ekspeditionstid)

 

Kommunen er 1 marts søgt dispensation vedrørende niveaufri adgang

 

Produktionstid for altaner er estimeret 10-14 arbejdsuger (+2 uger for sommerferie), dvs. opsætning forventes tidligst at starte til efterår 2018

 

Der åbnes og lukkes til lejligheden samme dag. Endelig færdiggørelse tager længere tid afhængig af f.eks. hvilken sal altanen opsættes

 

Der vil blive tilbudt forskellige individuelle løsninger for radiatorløsning i samråd med beboer og entreprenør.

 

Indadgående døre er ikke at foretrække da der er stor risiko for vandindtrængning. Kontech anbefaler også, at dobbeltdørene der vil blive opsat hvis muligt produceres i de eksisterende vinduers fulde højde, så der ikke er et vindue over døren når den åbner.

 

Hvis der er problemer efter opsætning vil der være gennemsyn (lige efter – 1 år og 5 år) efterfølgende hvor der kan laves indsigelser med Gaihedes hjælp

 

Der vil forsøgt at blive lavet nogle eksempelbilleder af altaner, døre og radiatorer som vil blive sat på hjemmesiden.

 

Der bliver tilstræbt at næste beboermøde vil have deltagelse af BoligExperten til besvarelse af specifikke økonomi spørgsmål

 

Der vil blive varslet i god tid før arbejdet påbegyndes

 

Der vil blive udarbejdet en vedligeholdelsesvejledning og der skal forventes smøring af hængsler og oliering af træværk (gulv og håndliste)

 

Der bliver desværre behov for, at Kontech kommer på besøg og opmåler i 3. og 4. sals lejlighederne igen indenfor kort tid, da ikke alle de nødvendige mål blev indhentet i første omgang. Information om disse besøg vil blive sendt ud i god tid fra Kontech.


Opdatering d. 28 Februar 2018 – Første beboermøde om altanopsætning

Det første beboermøde om altanopsætning i foreningen vil blive afholdt den 3 April kl 17-19. Ved dette møde vil Gaihede og Balko-kontech deltage og vi håber at BoligExperten også har tid. Det vil derfor være muligt at spørge om alle aspekter af projektet fra økonomi til udseende og mere.

Der vil blive omdelt seddel med mere info og denne side opdateres løbende


Opdatering d. 2 Februar 2018 – Beboerorientering fra Gaihede

Gaihede har forsøgt rundsendelse af nedenstående skrivelse. Der skete dog en fejl og kun en side af ialt 6 blev runddelt. Nedenfor er en kopi af skrivelsen og vi sørger for at den fulde skrivelse bliver runddelt på mandag.

 

Beboerorientering – vedr. opmåling og registrering af lejligheder

I forbindelse med jeres altanprojekt skal der udføres opmålinger og registreringer til brug for udarbejdelse af det statiske projekt.

Til jeres orientering, vil opmåling og registrering blive foretaget d. 08.02.2018 i tidsperioden 09.30-12.00.

I den forbindelse skal vi bede jer om at rydde området hvor dørudgang skal etableres samt vindueskarm. Der er afsat ca. 10 min til hver lejlighed. Det er derfor vigtigt, at I søger for at fjerne alt, så håndværkerne kan komme til.

På dagen ønskes der adgang til alle involverede lejligheder på 3. sal & 4. sal (se illustrationerne). Desuden ønskes der adgang til 1 stk. 1. sals lejlighed på hver langside: Tibirkegade (nr.6 1. th.), Sjællandsgade (nr.27 1. tv.) & Refnæsgade (nr.27 1. tv.).

 Såfremt at I ikke selv har mulighed for at være hjemme, så kan nøgle med tydelig adresse afleveres til vicevært Allan Nielsen (Tlf 29649071) eller i bestyrelsens postkasse. Nøgler vil blive efterladt synligt i lejligheden efter syn.

Hvis der opstår spørgsmål eller problemer, er I velkomne til at henvende jer til mig.

 

Med venlig hilsen

Gaihede a/s

Rijad Ahmetspahic

Mail: Ra@gaihede.dk

Dir. tlf.: 41 77 72 94


Opdatering d. 7 December 2017 – Kontrakt med Balco Kontech underskrevet

Ved bestyrelsesmødet d. 6 December underskrev bestyrelsen tilbud for Balco Kontech for opsætning af altaner i foreningen. Den forventede tidsplan vil blive opdateret i den nærmeste fremtid, men Balco Kontech forventer at kunne starte opsætninger i April. Igennem hele byggeprocessen vil der afholdes beboermøder (vil blive meldt her og over facebook). Samtidig bliver der snarest rundsendt materiale om projektet til beboere i foreningen


Opdatering d. 24 juni 2017 – Det videre forløb

Efter den opnåede byggetilladelse, er det mest nærliggende spørgsmål “Hvad nu?”. Derfor har Altanudvalget, sammen med Gaihede udarbejdet en tidsplan over de dele af projektet der udmunder i færdige altaner. Som arbejdet skrider frem, vil denne hjemmeside opdateres og der vil i efteråret/vinter blive afholdt beboermøder om projektet. Bemærk at alle datoer er skøn baseret på tidligere erfaringer.

Forventet tidsplan

14 Juni – 1 September: Projektering og udarbejdelse af udbudsmateriale til entreprenører
1 September – 14 Oktober: Udbudsrunde for entreprenører
14 Oktober- 1 November: Godkendelse af tilbud og indgåelse af kontrakt
1 November – 1 December: Udarbejdelse af statisk projekt ved entreprenør
1 December – 1 Februar: Godkendelse af statisk projekt ved kommunen
1 Februar – 1 Juni: Produktion af altaner og start montering af altaner
Arbejde i den enkelte lejlighed varer ca. 5 ikke sammenhængende dage.


Opdatering d. 12 juni 2017 – Byggetilladelse opnået

Det er efter lang ventetid, Altanudvalgets store glæde at kunne meddele at foreningen har opnået byggetilladelse til opførsel af altaner i foreningen. Med en enkelt  ændring har kommunen accepteret de specifikationer som der blev præsenteret ved generalforsamlingen i 2015. Ændringen berører placeringen af altaner på Sjællandsgade 25 th og Sjællandsgade 31 tv, hvor altaner rykkes et fag, for at opfylde kommunens ønske om symmetri (Sammenlign endelig plantegning med oprindelig forneden – Grøn fremhævning markerer kommunens rettelse)

Hvad betyder det?

Med opnåelse af antal og størrelse og med ganske få undtagelser, placering af altaner, vil Altanudvalget, i fortsat samarbejde med Gaihede, indhente tilbud fra udvalgte entreprenørfirmaer og fortsætte processen.

 

Hvornår får vi altaner?

Nu når foreningen har opnået byggetilladelse, kan vi endelig ligge en egentlig tidsplan. Altanudvalget skal mødes med Gaihede i den nærmeste fremtid, og snarest efter dette møde, vil en realistisk tidsplan blive forelagt foreningen

 


Nye altaner i foreningen

Som det blev besluttet på ordinær, og igen på ekstraordinær generalforsamling i 2015. skal altaner opsættes i foreningen.

 

Hvor sættes altaner op?

Altaner bliver opført i hele foreningen fra 1-4 sal. Eneste undtagelser er fire 1-værelses lejligheder beliggende Fensmarksgade nr. 39, 1-4. sal tv.

Hvordan kommer altanerne til at se ud?

Designet på altanerne er valgt i overensstemmelse med kravene fra Københavns kommune og med bygningens arkitektoniske udtryk. Der bliver tale om en klassisk model: Grafitmalede altaner med håndlister af teaktræ, gulv i hårdt træ og en hvidmalet underside mod gården og en underside mod gaden malet i samme farve som facade.

 

Hvad kommer opsætning af altan til at koste?

Prisen per opsat altan er estimeret til 143.000 kr. (mindre justeringer kan forekomme). I prisen på den individuelle altan er indberegnet 20.000 kroner til udførelse af arbejde inde i lejligheden i forbindelse med etablering af altanen, fx flytning af radiator.

Hver andelshaver, der får tilbygget en altan, får en permanent huslejestigning på ca. 450 kr. Det endelige beløb afhænger af altanstørrelsen samt evt. ekstraudgifter forbundet med etablering (Eksempelvis flytning af radiator). Samtidig vil udlånsrenten ved optagelse af lån spille ind. Udgifter til rådgivning, administration og montering, deles ligeligt mellem lejligheder der får altaner.

En andelshaver kan på ethvert givent tidspunkt vælge at betale hele prisen for sin egen altan, og dermed opnå frihed for huslejestigningen. Efter de første fem år vil der blive tillagt en vedligeholdelsesafgift på ca. 100 kroner om måneden. Afgiften sikrer at beboere, der ikke får altaner, ikke skal betale for vedligeholdelse af disse i fremtiden.

Det er kun andelshavere, der får en altan, der vil få en huslejestigning. Beboere i stuelejlighederne eller i Fensmarksgade nr. 39, 1-4. Sal tv., vil ikke blive påvirket økonomisk af projektet.

I anerkendelse af, at foreningens pensionister i nogle tilfælde ikke vil kunne finansiere en huslejestigning, er der mulighed for undtagelse af denne, mod at den opbyggede gæld modregnes ved salg af lejligheden.

 

Hvad er status for godkendelse af projektet?

Før der opnås en endelig byggetilladelse fra Kommunens Teknik- og Miljøforvaltning skal følgende gennemføres:

 

  • Gaihede er blevet udvalgt som rådgivende ingeniører
  • Kommunen har givet en principiel godkendelse.
  • Gaihede har i samråd med altanudvalget inseende kommentarer til kommunens indsigelse, og vi venter nu på svar (forventes tidligst midt Januar 17)

Hvor meget må projektet ændre sig før, at det ikke bliver gennemført?

Desværre kan vi ikke beslutte, hvad Københavns Kommune vil godkende og er nød til at være åbne overfor justeringer i planen. Vi har fået en principiel godkendelse, men der er stadig en række områder der skal på plads. Selv om kommune og foreningens ønsker ikke ligger langt fra hinanden, kan vi stadig risikere at kommunen ikke ønsker at give lov til at foreningen kan bygge den størrelse altaner som vi ønsker.

Det endelige projekt må ikke overskride det godkendte budget. Såfremt det skulle ske, kan projektet ikke gennemføres før en eventuel ny pris er godkendt på en ny generalforsamling.

 

Hvor meget gene er forbundet med arbejdet?

Altanudvalget vil bestræbe sig på at vælge en entreprenør, der anvender mobillift i opsættelsesprocessen i stedet for stillads, da det minimerer gener væsentligt. I så fald betyder det at arbejdstiden for at opsætte din altan, er ifølge altanudbyderen Minaltan ca. 3 dages arbejde i og udenfor dit vindue.